신용대출 5,000만원이 있을 경우
홍길동씨가 신용대출로 5년만기, 대출금리 7%로 총 5천만원을 빌렸다고 해보겠습니다. 기존에는 매월 5천만원의 연이율 7%를 곱한 이자 29만원만 DSR 계산에 포함시켰습니다. 만약 홍길동씨의 월소득이 500만원이었다면 DSR 은 29만원 / 500만원 = 5.8% 에 불과할 것입니다.
그러나 변경된 조건하에서는 5천만원을 5년만기로 빌렸으므로 매달 83만원씩의 원금을 갚아나간다고 보고 계산합니다. 원금과 이자를 합하면 112만원을 매달 갚아나간다고 보기 떄문에 22.4% 의 DSR 이 계산됩니다.
신용대출 5,000만원이 있을 경우
더 큰 문제는 신용대출의 경우 만기를 5년으로 줄인다는데 있습니다. 내가 10년 만기로 대출받았어도 DSR 계산시에는 5년으로 본다는 뜻입니다. 이는 DSR 을 순식간에 2배로 크게 만드는 힘을 가졌습니다. 10년동안 갚아야 할 돈을 5년안에 갚는다고 계산하는 것이니 매월 갚아야 하는 원금이 2배로 늘어나기 때문입니다.
이렇듯 강화된 2단계 가계부채 관리방안 하에서는 신용대출과 주택담보대출 그리고 기타 대출들을 모두 합해 DSR 이 40% 를 넘는다면 더이상 대출이 어렵습니다. 40% 이하였다고 하더라도 내가 추가 대출받으려는 대출금을 모두 합쳐서 40%를 넘는다면 40%가 되지 않는 금액까지만 대출이 가능합니다.
예를 들어 기존의 대출들을 모두 더해 DSR 을 계산해보았더니 35%가 나왔다고 하겠습니다. 나머지 5% 에 대한 부분만 대출이 가능한데, 월급이 500만원이 사람이라면 DSR 5% 는 원리금 25만원이 됩니다. 매월 25만원만 추가로 대출금 상환에 쓸 수 있을만큼만 더 대출해주겠다는 것입니다.
신용대출의 DSR 계산
앞에 이야기한 것처럼 신용대출의 DSR 계산이 더 강화되었습니다. 이 때문에 추가로 대출받으려는 사람이 DSR 계산시 기존의 신용대출 때문에 한도가 줄어들 가능성이 아주 높아졌습니다.
인터넷의 DSR 계산기를 이용해서 계산해보면, 신용대출을 빼면 신용대출보다 더 큰 금액이 대출로 나오는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 기존의 신용대출을 갚고 주택담보대출을 실행하는 게 훨씬 좋다는 결과를 얻을 수 있습니다.
신용대출의 DSR 계산
그렇다고 무조건 은행에만 의존하는 것도 좋지 않습니다. 2금융권으로 나가면 DSR 기준이 50% 정도로 커지기 때문에 조금더 원활한 자금 유통이 가능합니다. 많이 알아보는 자가 더 싼 이율로 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
차주단위 DSR 계산 시 제외되는 대출항목
그렇다고 모든 대출이 DSR 대출에 포함되는 것은 아닙니다. 제외항목들이 있으니 그 대출을 잘 활용하면 좋을거 같습니다.
- 분양주택에 대한 중도금대출
- 재건축 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
- 분양오피스텔에 대한 중도금대출
- 서민금융상품 (새희망홀씨, 사잇돌대출, 징검다리론, 햇살론 등)
- 3백만원 이하 소액신용대출
- 전세자금대출
- 주택연금 (역모기지론)
- 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지자체 등과 이차보전 등을 협약하여 체결한 대출
- 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취듭하는 대출
- 보험계약대출
- 상용자 금용
- 예적금담보대출
- 할부리스 및 현금서비스
